Renovation and Expansion in Ginza | GALILEO | Connects properties to the Ideas of creators.

プログラムと狙い

「新橋のサラリーマン」という日本労働者の代名詞がある通り、本敷地周辺は一流企業や大企業が非常に多いエリア。昨今のリモートワークでオフィス離反が進む一方、すでに米Microsoftが「オフィス回帰の重要性」を語るなど、働き方は混沌としている。

そんな中で今回はウェルネス/ウェルビーイング×ワークライフバランスに焦点を当て、ビジネスニーズの高いコワーキング・サテライトオフィス機能に伸び盛りなリラクゼーション市場を掛け合わせSPA&SAUNAを併設。活況な2つの市場を狙ったプログラムを設計した。

立地と課題

本来であれば東京でも随一のオフィスワーカーや観光で賑わうエリアであり、交通アクセスも非常に良い。立地環境は非常によく、強いていえば銀座8丁目は観光地銀座よりもビジネス街新橋寄りであることだが、事業内容や利用客のターゲティングで解決が可能な課題である。

今回は立地条件からビジネスマンニーズをターゲットに今後の大きな産業の一つであるウェルネス/ウェルビーイング、それに紐づくワークライフバランスに焦点を当て事業を計画。好立地ゆえの高賃料/高い不動産価格をどうすれば事業収益で担保、回収できるかを考えた。

外せない文脈である「脱炭素」

今回の計画では建物の持続可能性を高め、世界的な合意形成が図られる「脱炭素」の流れも汲む。リノベーションする増床部分は「CLT（Cross Laminated Timber、直交集成板）」により、木材を利用することで、CO2の貯蔵と工事によるCO2排出量を削減することが可能である。

建築の構造別CO2排出量を比較すると、木造（平均約230kg-CO2/m2）を基準として比べると、鉄骨造は約２倍、鉄筋コンクリート（RC）造は2.5倍となり、RC造から木造に構造を変更することで1m2あたり約300kgのCO2排出削減に繋げることが可能になる。

（参照：文部科学賞・農林水産省「こうやって作る木の学校」より）

既存を活かしたリノベーション

ギンザ・タイムレス・エイトのビル仕様は、特徴的な構造になっている。前オーナーの三陽商会自社ビルとして設計されたこともあり、売り場とバックヤードの分断、また100坪強の小さなフロアに建築基準法上必要なため、階段とエレベーターが複数設置されている。結果、賃貸として運用するにも収益面積の比率（レンダブル比）が低くなる。

そこで、既存ビルの容積率を上げるリノベーション案を提案する。

現状429.38㎡の敷地で延床面積3826.5m2・容積率891％。しかし、このエリアは高度利用地区の銀座地区にあたることから容積率が緩和され、容積率1100%となるため既存ビルは容積率にまだ余剰が残されている。そこで収益創出のため、現状容積の余剰分を活用するアイデアを考えた。

各フロアの一部床を解体し、既存の床を解体した部分に、CLTによる新しい床を追加する。さらに既存では屋上だった部分を屋内化する。その結果、地上・地下で計11層だったフロア数が改修後は18層に増加。延床面積も3826.5から4309.9㎡になり、延床面積の113％UPに成功した。

また階段やEVなどの共用部は既存をそのまま利用し、テナント部分のみ増床していることから、テナント面積は2922.2m2から3588.64m2に123%UP。またレンダブル比は76%から83%に7%増加した。

既存フロアと改修フロアはそれぞれ階高が異なるため、各階ごとのギャップが水平方向だけでなく、垂直方向にも空間のつながりを生み出す。今まで階ごとに空間が分断されていた一般的なビルディングタイプから、CLTによる床を増床することにより、このビルならではの特徴的な風景が生まれる。

完全に建て替える際には、大量の産業廃棄物とそれによる解体工事、新築工事によりコストと炭素を排出することになる。このアイデアは既存ビルを活かしながら、改修という形をとり、さらに増床部分を木造とすることで、環境に対して配慮した工事としながら、既存ビルの価値を高める、経済性と環境配慮を同時に考慮したアイデアである。

Program and Aims

The “salarymen of Shinbashi” (the name of the place) is a synonym for Japanese workers. There are also a great many offices of top-notch companies and large corporations around this site. While the recent remote work has led to a shift away from the office, the way we work is in chaos, with Microsoft already talking about the importance of returning to the office.

In such a situation, this time we focused on wellness/wellbeing and work-life balance, and added a SPA & SAUNA to cross the growing relaxation market with coworking and satellite office functions that have high business needs. The program was designed to target these two booming markets.

Location and Issues

Ginza 8-chome is one of Tokyo’s busiest districts, bustling with office workers and tourists, and has very good transportation access. If anything, Ginza 8-chome is closer to the business district of Shimbashi than to the tourist district of Ginza, but this is an issue that can be resolved by targeting the business and the customers.

However, it is possible to solve this problem by targeting the business content and the customers. This time, we planned to target the needs of businessmen due to the location, focusing on wellness/well-being, which is one of the major industries in the future, and the work-life balance associated with it. We considered how to secure and recover the high rents and high real estate prices due to the good location through business profits.

“Decarbonization” is a context that cannot be ignored.

This project also takes into account the trend of “decarbonization,” which is expected to enhance the sustainability of buildings and form a global consensus. The additional floors to be renovated will be made of wood using “CLT (Cross Laminated Timber, orthogonal laminated panels)”, which will reduce CO2 storage and CO2 emissions from construction.

Comparing CO2 emissions by building structure, steel-frame construction is about twice as high and reinforced concrete (RC) construction is 2.5 times as high compared to wooden construction (average of about 230 kg-CO2/m2).

(Reference: Ministry of Education, Culture, Sports, Science and Technology and Ministry of Agriculture, Forestry and Fisheries, “Wooden Schools Made This Way”)

Renovation utilizing the existing structure

The building specifications of the Ginza 8-chome Building have a distinctive structure. As it was designed as an in-house building for the previous owner, an apparel company, the sales floor and backyard are separated. In addition, there are several staircases and elevators installed on the small floor of just over 100 tsubo, as required by the building code. As a result, the rentable area ratio is low, even if it is operated as a rental.

Therefore, we propose a renovation plan to increase the floor area ratio.

The current site is 429.38m2 with a total floor area of 3826.5m2 and a floor area ratio of 891%. However, since this area is in the Ginza district, which is an advanced use district, the floor area ratio regulations have been relaxed, allowing up to 1100%. This means that the building still has a surplus of floor area ratio. In order to generate income, we came up with an idea to utilize the surplus of the current floor area.

A portion of the floors on each floor will be demolished, and new CLT floors will be added in the areas where the existing floors were demolished. In addition, the part of the building that is currently used as a rooftop will be converted into an indoor space. As a result, the total number of floors will increase from 11 above and below ground to 18 after the renovation. The total floor area will also increase from 3826.5 to 4309.9 square meters, a 113% increase in total floor area.

As a result, the total floor area increased from 3826.5 to 4309.9 square meters, a 113% increase in total floor area, and the tenant area increased from 2922.2 square meters to 3588.64 square meters, a 123% increase in tenant area, and a 7% increase in rentable area from 76% to 83%.

As the existing and renovated floors are of different heights, the gaps between each floor create spatial connections not only horizontally but also vertically. By increasing the number of floors with CLT, a distinctive landscape unique to this building will be created, instead of the conventional building type where the space was divided by floor.

If the building were to be completely rebuilt, demolition and new construction would result in cost and carbon emissions. In addition, a large amount of industrial waste would be generated. The idea is to make use of the existing building and renovate it, and by using wood for the additional floor space, the construction will be environmentally friendly and increase the value of the existing building, making it both economical and environmentally friendly at the same time.

ダイアグラム

Diagram
1F ショップ

1F Shop
3F ワークスペース

3F Workspace
5F カフェ

5F Cafe
9F 温泉

9F Hot Spring
10F プール

10F Pool
外観と断面図

Exterior and Cross-sectional View
平面図

Floor Plan

CREATOR:

YNY YNY

2015年東京都市大学大学院手塚貴晴研究室修了。2014年にThe Oslo School of Architecture and Designに交換留学。長谷川豪建築設計事務所を経て、2016年末より独立・YNY主宰。2018年東京都市大学非常勤講師。

建築家として建物を生み出す一方で、社会問題である空家問題にも取り組み、自治体講演、アート・デジタル分野と協働でのアート活動やアップサイクル事業なども行う。

主な受賞歴に、2012年ハコダテものづくりフォーラム設計競技最優秀賞、第41回日新工業建築設計競技、最優秀賞と佳作W受賞。2015年トウキョウ建築コレクション全国修士設計展ファイナリスト。

We are a design architect firm based in Tokyo, Japan.
Yohei Nishida graduated from Takaharu Tezuka Laboratory, Tokyo City University Graduate School in 2015, and studied at The Oslo School of Architecture and Design in 2014.
After working at Go Hasegawa and Associates, he established an independent architect firm YNY at the end of 2016. In 2018, he joined Tokyo City University as a part-time lecturer.

In addition to creating buildings as an architect, he is also involved in addressing the social issue of vacant houses, giving lectures to local governments, and collaborating with the art and digital fields on art activities and upcycling projects.

His major awards include the Grand Prize at the 2012 Hakodate Monozukuri Forum Architectural Competition, the Grand Prize and Honorable Mention at the 41st Nisshin Kogyo Architectural Design Competition, and a finalist at the 2015 Tokyo Kenchiku Collection National Master Design Exhibition.